Wie die Projektpartnerschaft funktioniert: Rollen, Gewinnverteilung, Struktur.
Das Wichtigste in Kürze
Ein Immobilien-Joint-Venture ist eine Projektpartnerschaft: Ein Partner bringt Grundstück, Objekt oder Kapital ein, der andere Entwicklung, Projektleitung und eigenes Kapital. Der Gewinn wird nach einem vorab fixierten Schlüssel verteilt, meist über eine gemeinsame Projektgesellschaft.
Grundstück plus Entwickler. Sie bringen ein Grundstück oder Bestandsobjekt ein, der Entwickler übernimmt Planung, Genehmigung, Bau und Vermarktung und beteiligt sich mit eigenem Kapital. Der Wert Ihres Grundstücks wird als Einlage angerechnet.
Kapital plus Entwickler. Sie stellen Eigenkapital, der Entwickler liefert Projekt, Umsetzung und ebenfalls Kapital. Sie partizipieren am Gewinn, ohne operativ tätig zu sein.
Entwickler plus Entwickler. Zwei Profis teilen sich Kapital, Risiko und Aufgaben, etwa wenn einer den Marktzugang hat und der andere die Baukompetenz.
Vor dem Start wird ein Verteilungsschlüssel fixiert. In der Praxis bewährt hat sich eine einfache Reihenfolge: Zuerst erhalten alle Partner ihr eingesetztes Kapital zurück. Danach wird häufig eine Vorzugsverzinsung auf das Kapital bedient. Der verbleibende Gewinn wird nach dem vereinbarten Schlüssel geteilt, der die operative Leistung des Entwicklers berücksichtigt.
Entscheidend ist, dass der Schlüssel vor dem Notartermin schriftlich steht, inklusive der unbequemen Fälle: Was passiert bei Kostenüberschreitung, bei Verzögerung, bei vorzeitigem Ausstieg eines Partners.
Für das Projekt wird üblicherweise eine eigene Gesellschaft gegründet, meist eine GmbH oder GmbH & Co. KG. Sie hält das Grundstück, nimmt die Finanzierung auf und bündelt die Verträge. Die Spielregeln der Partner stehen in der Gesellschaftervereinbarung: Einlagen, Geschäftsführung, Informationsrechte, Gewinnverteilung, Exit.
Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung. Die Struktur sollte immer mit einem im Immobilienrecht erfahrenen Anwalt und dem Steuerberater aufgesetzt werden.
Vier Punkte trennen gute von schlechten Joint Ventures: Der Entwickler investiert eigenes Kapital und trägt damit dasselbe Risiko wie Sie. Er hat einen nachweisbaren Track Record mit vergleichbaren Projekten. Er berichtet regelmäßig und nachvollziehbar über Baufortschritt und Kosten. Und die Exit-Regeln sind vor dem Start fixiert.
Fragen Sie konkret nach abgeschlossenen Projekten mit Adresse und Ergebnis. Wer liefern kann, zeigt sie gern.
Furkes Investment hat seit 2016 dreizehn Projektentwicklungen umgesetzt, auf eigene Rechnung und als operativer Partner, mit über 25 Mio. Euro Gesamtvolumen. In jedem Joint Venture investieren wir eigenes Kapital und übernehmen die operative Führung von der Akquisition bis zum Exit. Wie der Einstieg abläuft, zeigt die Seite Partnerschaft und Beteiligung, unsere Referenzen die Seite Projekte.
Typisch ist die Kombination aus Sachwert oder Kapital auf der einen Seite und Entwicklungsleistung plus Kapital auf der anderen. Grundstück, Eigenkapital, Marktzugang und operative Umsetzung sind die vier Bausteine, die verteilt werden.
Nach einem vorab fixierten Schlüssel: erst Kapitalrückführung, häufig eine Vorzugsverzinsung, dann die Teilung des Restgewinns. Der genaue Schlüssel ist Verhandlungssache und hängt von Einlagen und Rollen ab.
Meist eine projektbezogene GmbH oder GmbH & Co. KG, in der Grundstück, Finanzierung und Verträge gebündelt sind. Die Details regeln Gesellschaftsvertrag und Gesellschaftervereinbarung.
Ja, genau dafür ist das Modell gedacht. Das Grundstück wird als Einlage bewertet, die gesamte Entwicklung übernimmt der Partner, und Sie partizipieren am Projektgewinn.
