Wann ist ein Mehrfamilienhaus zu teuer? Die Kennzahl, mit der Profis rechnen.
Das Wichtigste in Kürze
Der Kaufpreisfaktor ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete. Bis etwa Faktor 22 gilt ein Wohnobjekt als günstig, zwischen 22 und 27 als marktüblich, darüber als teuer. Der Kehrwert des Faktors ist die Bruttomietrendite, für die Kaufentscheidung zählen zusätzlich Cashflow und Eigenkapitalrendite.
Die Formel ist simpel: Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete. Ein Beispiel: Ein Mehrfamilienhaus kostet 400.000 Euro und bringt 1.400 Euro Kaltmiete im Monat, also 16.800 Euro im Jahr. 400.000 geteilt durch 16.800 ergibt den Faktor 23,8.
Der Kehrwert des Faktors ist die Bruttomietrendite: 100 geteilt durch 23,8 ergibt 4,2 Prozent. Beide Zahlen beschreiben dasselbe Verhältnis aus zwei Blickwinkeln.
Als grobe Orientierung für Wohnobjekte: Bis etwa Faktor 22 gilt ein Angebot als günstig, zwischen 22 und 27 als marktüblich je nach Lage, darüber als teuer. In Metropolen werden für gute Lagen regelmäßig höhere Faktoren gezahlt, in B-Städten und im Umland niedrigere.
Wichtig: Diese Spannen sind Startpunkte für die Prüfung, keine Kaufregeln. Ein Faktor 25 kann bei Mieten deutlich unter Markt ein sehr guter Kauf sein, ein Faktor 20 bei Sanierungsstau ein schlechter.
Der Faktor sieht nur Kaufpreis und Ist-Miete. Er ignoriert den Zustand des Objekts, die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten, das Mietsteigerungspotenzial und Ihre Finanzierung. Zwei Objekte mit identischem Faktor können völlig unterschiedliche Investments sein.
Deshalb gehören zur Prüfung immer die Nettomietrendite, der monatliche Cashflow nach Finanzierungsrate und die Eigenkapitalrendite. Alle sechs Kennzahlen berechnet unser kostenloser Renditerechner live, mit einer Ampel nach genau der Logik aus diesem Beitrag.
Auch für Verkäufer ist der Faktor das zentrale Werkzeug. Wer seine Preisvorstellung als Faktor auf die Jahresmiete ausdrückt, spricht die Sprache der Käufer und erkennt sofort, ob ein Angebot fair ist. Eine Preisvorstellung deutlich über den marktüblichen Faktoren macht ein Objekt dagegen monatelang unverkäuflich.
Wir kalkulieren seit 2012 Ankäufe über diese Logik, 27 eigene Projekte sind daraus entstanden. Was Ihr Objekt trägt, zeigt Ihnen unsere kostenlose Wertermittlung.
Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete. Ein Objekt für 400.000 Euro mit 16.800 Euro Jahresmiete hat den Faktor 23,8. Der Kehrwert ist die Bruttomietrendite, hier 4,2 Prozent.
Als Orientierung für Wohnobjekte: bis etwa 22 günstig, 22 bis 27 marktüblich je nach Lage, über 27 teuer. Lage, Zustand und Mietniveau verschieben diese Spannen deutlich.
Beides beschreibt dasselbe Verhältnis: Die Bruttomietrendite ist der Kehrwert des Faktors. Faktor 25 entspricht 4 Prozent Bruttorendite, Faktor 20 entspricht 5 Prozent.
Nein. Er ist der schnelle Vergleichswert, berücksichtigt aber weder Zustand noch Bewirtschaftungskosten noch Finanzierung. Für die Entscheidung zählen Nettomietrendite, Cashflow und Eigenkapitalrendite.
