Ablauf, Unterlagen, Bewertung und die häufigsten Fehler, aus Sicht eines Käufers.
Das Wichtigste in Kürze
Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses läuft in fünf Schritten: Unterlagen zusammenstellen, Wert über den Kaufpreisfaktor ermitteln, Verkaufsweg wählen, Prüfung und Verhandlung, Notartermin. Mit einem Direktkäufer dauert das sechs bis zwölf Wochen, über den offenen Markt meist vier bis neun Monate.
Ein vollständiges Unterlagenpaket ist der größte Beschleuniger im Verkauf. Käufer und Banken prüfen dieselben Dokumente, und jede Nachlieferung kostet Wochen.
Zum Kern gehören: aktueller Grundbuchauszug, Mieterliste mit Nettokaltmieten und Vertragsdaten, die Mietverträge selbst, Betriebskostenabrechnungen der letzten zwei bis drei Jahre, Grundrisse und Wohnflächenberechnung, Energieausweis sowie Nachweise zu Sanierungen. Bei aufgeteilten Häusern kommt die Teilungserklärung dazu.
Unser Rat aus der Ankäuferpraxis: Stellen Sie das Paket zusammen, bevor Sie den ersten Interessenten ansprechen. Wer mit vollständigen Zahlen auftritt, verhandelt aus einer stärkeren Position.
Anlageobjekte werden über den Ertrag bewertet. Die zentrale Größe ist der Kaufpreisfaktor: Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete. Ein Haus mit 60.000 Euro Jahresmiete, das für 1,32 Millionen Euro verkauft wird, hat den Faktor 22.
Welcher Faktor erzielbar ist, hängt von Lage, Zustand, Mietniveau und Entwicklungspotenzial ab. Eine erste Spanne liefert unsere kostenlose Online-Wertermittlung, die Logik dahinter erklärt der Beitrag zum Kaufpreisfaktor.
Direktverkauf an einen Investor. Sie verhandeln mit dem Käufer selbst, ohne Provision und ohne öffentliche Vermarktung. Der schnellste und diskreteste Weg, mehr dazu im Vergleich Investor oder Makler.
Verkauf über einen Makler. Maximale Reichweite und ein strukturierter Bieterprozess, dafür Provision, öffentliche Sichtbarkeit und meist mehrere Monate Laufzeit.
Verkauf in Eigenregie über Portale. Spart die Provision, bedeutet aber viele Anfragen ohne Kaufkraftnachweis, Besichtigungsaufwand und volle Öffentlichkeit.
Aus 27 eigenen Ankäufen und Verkäufen seit 2012 sehen wir vier Muster, die Verkäufer Geld und Zeit kosten: eine Preisvorstellung ohne Faktor-Logik, die das Objekt monatelang unverkäuflich macht. Unvollständige Unterlagen, die jede Due Diligence verzögern. Eine zu breite Streuung des Angebots, nach der das Objekt als Ladenhüter gilt. Und Käufer ohne gesicherte Finanzierung, die kurz vor dem Notartermin abspringen.
Lassen Sie sich Finanzierungsbestätigung oder Eigenkapitalnachweis zeigen, bevor Sie in die Detailprüfung gehen. Ein seriöser Käufer liefert beides ohne Zögern.
Zwei Punkte sollten Sie vor dem Verkauf mit Ihrem Steuerberater klären: Bei privat gehaltenen Objekten ist der Gewinn nach zehn Jahren Haltedauer in der Regel steuerfrei, davor greift die Spekulationssteuer. Und wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft, riskiert die Einstufung als gewerblicher Grundstückshändler mit deutlich höherer Steuerlast.
Dieser Beitrag ersetzt keine Steuerberatung. Die Zehnjahresfrist und die Drei-Objekt-Grenze sind aber die beiden Stellschrauben, an denen Verkäufer am häufigsten Geld verschenken.
Wir kaufen Mehrfamilienhäuser in Berlin, Brandenburg, Leipzig und Magdeburg direkt an, auf eigene Rechnung und auch mit Sanierungsstau, Leerstand oder aus Erbengemeinschaften. Sie nennen uns Adresse und Eckdaten, innerhalb von 72 Stunden erhalten Sie eine Ersteinschätzung mit realistischer Preisspanne. Details unter Immobilien-Ankauf.
Beim Direktverkauf an einen Investor mit stehender Finanzierung sind sechs bis zwölf Wochen bis zum Notartermin realistisch. Über den offenen Markt mit Makler dauert der Prozess meist vier bis neun Monate.
Grundbuchauszug, Mieterliste mit Nettokaltmieten, Mietverträge, Betriebskostenabrechnungen der letzten Jahre, Grundrisse mit Wohnflächenberechnung, Energieausweis und Nachweise zu Sanierungen. Vollständige Unterlagen verkürzen die Prüfung erheblich.
Ja. Anlageobjekte werden in der Regel vermietet verkauft, die Mietverträge gehen auf den Käufer über. Für Investoren ist eine stabile Vermietung ein Kaufargument, kein Hindernis.
Beim Direktverkauf an einen Investor fallen für Sie weder Maklerprovision noch Vermarktungskosten an. Die Notar- und Grundbuchkosten trägt üblicherweise der Käufer. Beim Maklerweg kommen je nach Region drei bis sieben Prozent Provision hinzu.
